Simulateur LMNP gratuit

Vos hypothèses annuelles

Recettes encaissées en 2025, charges déductibles, intérêts d’emprunt, amortissement annuel estimé, recettes brutes 2024 et 2023, tranche marginale d’impôt sur le revenu.

Gratuit, sans inscription. Vos montants ne sont pas enregistrés. Le calcul interactif nécessite JavaScript ; les règles et limites sont lisibles sans JavaScript.

Comprendre le calcul LMNP

Micro-BIC : un abattement, pas vos charges réelles

Pour les revenus 2025 de location meublée longue durée, l’abattement est de 50 %, avec un minimum de 305 €, dans la limite des recettes. Les charges et amortissements ne sont pas déduits une seconde fois. Le plafond de 77 700 € s’apprécie sur les recettes de 2024 ou de 2023 ; dépasser ce montant en 2025 ne suffit pas, à lui seul, à exclure le micro-BIC.

Régime réel : charges et amortissements

La base indicative au réel correspond aux recettes moins les charges déductibles, les intérêts et les amortissements admis. L’amortissement ne peut pas créer ni aggraver un déficit. Le terrain n’est pas amortissable. L’estimation linéaire proposée ne remplace pas un plan comptable par composants ni les proratas de mise en service.

Des recettes réellement perçues, charges comprises

Renseignez les loyers et charges encaissés, y compris les provisions, pour l’ensemble de vos locations meublées concernées. N’utilisez pas le loyer prévu au bail comme un encaissement. Les dépôts de garantie non acquis ne sont pas des recettes. La comparaison sur encaissements est pédagogique : au réel, les règles comptables peuvent nécessiter des retraitements.

Une comparaison annuelle, pas une déclaration fiscale

L’impôt indicatif est la base imposable multipliée par votre tranche marginale. Il ne calcule pas le barème complet du foyer, le quotient familial ou les réductions d’impôt. Les prélèvements sociaux, cotisations, déficits et amortissements antérieurs, effets à la revente et frais supplémentaires du régime réel sont exclus. La situation LMNP et les options fiscales doivent être vérifiées avec un professionnel.

Questions fréquentes

Le simulateur LMNP est-il gratuit ?

Oui, sans inscription. Les montants saisis restent dans cette page et ne sont pas enregistrés dans votre compte RentFlow-Immo.

Micro-BIC ou réel : quel régime choisir ?

La comparaison montre l’écart indicatif d’impôt sur le revenu pour les hypothèses saisies, pas une recommandation définitive. L’éligibilité au micro, les options, les frais comptables et votre situation globale doivent aussi être étudiés.

Comment estimer l’amortissement LMNP ?

Séparez la valeur du bâtiment hors terrain et celle du mobilier. La valeur divisée par une durée donne une estimation annuelle simplifiée. La ventilation par composants, les durées et la date de mise en service sont à valider avec un expert-comptable.

Dois-je remplir une déclaration 2031 en micro-BIC ?

Non : le micro-BIC se déclare sur la 2042-C-PRO. Le régime réel BIC implique notamment une déclaration 2031 et ses annexes, puis le report sur la 2042-C-PRO.

RentFlow-Immo peut-il m’aider après la simulation ?

RentFlow-Immo réunit vos encaissements, documents et préparation fiscale. La liasse fiscale LMNP au régime réel est incluse dans Sérénité et Patrimoine, pas dans Essentiel. L’essai Sérénité dure 14 jours, sans carte bancaire.

Sources et limites

Paramètres pour les revenus 2025. Sources consultées le 27 octobre 2026 ; les règles peuvent évoluer.

Impôts : les régimes d’imposition de la location meublée

BOFiP : calcul de l’amortissement fiscalement déductible (PDF)

De la simulation à votre préparation fiscale

Liasse fiscale LMNP au régime réel incluse dans Sérénité et Patrimoine. Essai Sérénité 14 jours sans carte bancaire.